联合办公想象空间还有多大

2018-07-10 09:49

  本质上,作为共享经济的一种,联合办公的发展套路与其他共享形式大同小异。不过,在特殊的政策和地产业去库存、转型升级背景的催生下,依托于灵活办公的需求和生态场景建设的愿景,体量庞大的联合办公或许能产生更多不同的结局。

  新金融记者 谷珵

  挤泡沫

  试想,来自不同企业的员工,在满载创意的敞开式区域工作、聊天,只需要按日付工位的租金,办公与生活的界限变得模糊……类似场景已不是新鲜事,在上海、北京、广州等地的联合办公已上演了多年。

  这种自带共享属性、号称“特别适合小型创业团队”的业态,在国内能够迅速形成规模,与政策的助推密不可分。2015年,“双创”政策上升至战略高度,创业潮被加温到最热点,为创业服务的众创空间批量诞生,成了国内联合办公的脱胎雏形。这一年,该领域诸如潘石屹的SOHO 3Q、前万科高管毛大庆创办的优客工厂、方糖小镇等项目相继诞生。此后,联合空间鼻祖WeWork进军中国,氪空间从众创空间向联合办公转型。数据显示,到2016年年初联合办公公司的数量已达到2300家。

  然而,热潮很快回落,空置情况凸显出来。在地产业圈浸淫近20年、从事产业园区招商运营的安迪(化名)告诉新金融观察记者,以满租率衡量来联合办公,一般达到70%-75%能实现盈亏平衡,但“考虑到进进出出,基本都达不到。”

  缺乏明确的盈利模式,是行业亟待解决的痛点。虽然有品牌间或宣布单店或区域盈利,但规模化盈利还几乎未出现。

  大多数联合办公空间的运营者依然充当着二房东角色。仲量联行中国研究部总监周志锋对新金融观察记者指出,目前以站点为核心的竞争格局,无论是卖工位还是会员,空间本身的利润肯定会被成本抵押,而“联合办公承租的租金已经普遍高于其他企业。”导致的结果,用安迪的话说是,无以为继的小玩家“从一夜上马,到大量倒闭。”

  但对整个行业来讲,去泡沫化是件好事,特别是在市场达到饱和之前。“一定是整合完成、形成寡头,剩下的联合空间公司规模大到和一个开发商差不多时,就有了定价权,租金才有可能盈利。”周志锋为记者描绘出关于联合办公租金的未来。

  “谁都不想提前退出。”周志锋说。龙头们正在加速收购与融资,据新金融记者不完全统计,仅2018年,发生在联合办公领域的并购与融资大事件就不下8起:3月28日,米域宣布获4亿元B-1轮融资;4月12日WeWork 宣布将出资4亿美元并购在中国同样有外资背景的竞争对手裸心社;继年初宣布获得6亿元中国联合办公领域最大单笔现金投资后,6月27日,氪空间又传出获得3亿美元的新一轮融资,用于拓展中国香港和东南亚地区的业务;优客工场在这上半年完成了同无界工厂、洪泰创新空间等5家共享办公品牌的合并……而后三者和SOHO 3Q,构成了国内联合办公的一级梯队,已经有不少明确了近两年的IPO计划。

  扩张版图“量多不等于质好。”周志锋一针见血。站点数据只是一方面,健康指标同样是需要考虑的方向。

  他所供职的仲量联行,是世界五大知名房地产咨询机构之一,也是WeWork在上海的独家代理,深知WeWork对于空间体验感的追求。“处在快速成长阶段,国内大部分联合办公关注的是规模,但导致每个空间的品质控制成为挑战。”而品质的诉求又会反过来影响客户的选择。

  持同样观点的还有氪空间创始人兼董事长刘成城。“盲目并购的,就是在讲故事,根本就没有良性的业务。”不久前,针对友商的一系列动作,刘成城评价。

  但扩张乃大势所趋。“优客工厂做得如此声势浩大,就是要靠量的积累来获得一定议价能力,否则钱烧得太狠。”安迪道破真相。每个品牌都在筹谋打法,尽可能把地图画大一些,以获得由此产生的成本优势。周志锋也坦陈,WeWork同样关注规模。业内分析,此前完成与裸心社的合并交易后,WeWork中国的估值将超过25亿美元。

  规模的变化意味着空间体量的增长。“起初联合办公租赁的空间很小,平均在三五千平方米,但现在三五万的都很多。”周志锋介绍道。而这也可以从另一个角度摊薄成本。潘石屹就曾算过一笔账:2015年,SOHO 3Q的一个工位装修成本在3万元上下,而伴随工位数量的增长和设计优化都能够原因,现在工位的平均费用降至一半,而被列为失败样本的几个项目,共同特点是面积小,工



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